Die eigene Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren – geht das?

Bei den oft hohen Mietkosten stellt sich für den einen oder anderen die Frage: Wäre es nicht besser, dass ich, statt monatlich Miete zu zahlen, in mein zukünftiges Eigenheim investiere? Das klingt nicht nur auf den ersten Blick einleuchtend. Denn es ist doch so: Mit einer, oft nur etwas höheren, monatlichen Belastung, schaffen Sie Eigentum und treffen damit Vorsorge für die eigene, unabhängige Zukunft.

Vier Gute Gründe, für die eigenen vier Wände:

Sie zweifeln noch, ob ein Eigenheim tatsächlich eine „so tolle Entscheidung“ ist, wie immer alle sagen? Ich habe mal, die aus meiner Sicht wichtigsten Argumente aufgeschrieben. Sowohl Mieter, als auch Immobilienbesitzer finden sicher leicht noch einige andere Gründe.

1. Privatsphäre ist Freiheit

Nachbarn können Segen und Fluch zugleich sein. In Ihrer Immobilie bestimmen nur Sie, wann und wie laut Sie Ihre Musik hören möchten. Feiern Sie einfach mal durch, bis die Wolken wieder lila sind!

2. Freiheit ist Lebensqualität

Eine eigene Immobilie lässt Ihnen freie Hand bei der Gestaltung. Bunte Fliesen auf dem Boden und ein Teppich an der Decke? – Ihre Entscheidung. In Ihrer Immobilie redet Ihnen keiner rein!
Freiheit heißt auch: Keine Angst mehr vor Mieterhöhungen und keine Umzüge mehr, weil der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat.

3. Sicherheit ist Vorsorge

Stimmt die Lage, wird der Wert Ihrer Immobilie eher zu- als abnehmen. Das macht ein Eigenheim zur idealen Altersvorsorge. Statt monatlich Miete aus dem Fenster zu werfen, können Sie auch einen Kredit abbezahlen. Davon profitieren Sie langfristig.

4. Vorsorge macht sorgenfrei

Im Alter ist der Kredit für Ihre Immobilie abbezahlt. Ihre Rente können Sie dann vollständig für die schönen Seiten des Lebens nutzen.

Ist eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich?

Schon einmal vorab: Es geht auch komplett ohne Eigenkapital, allerdings wird es dann teuer. Denn ohne Eigenkapital müssen nicht nur der reine  Kaufpreis des Objektes (100%-Finanzierung), sondern auch, die mit dem Kauf entstehenden Nebenkosten (110%-Finanzierung) finanziert werden.

Zu den Kosten des Erwerbs kommen neben der Grunderwerbsteuer, den Kosten für den Notar und das Grundbuchamt noch die Maklerprovision, sofern nicht „von privat” gekauft wird. Allein die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Bei der Finanzierung einer Immobilie müssen Sie also mit etwa 10% Nebenkosten rechnen.  

Empfehlenswert ist es deshalb, diese Nebenkosten aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Denn, wenn Sie diese 10% auch über einen Kredit finanzieren, wird es teuer. Das liegt daran, weil die Bank für die Nebenkosten keinen Gegenwert hat und das Risiko damit höher ist. Die Zinsen können im Vergleich zur Finanzierung mit Eigenkapitalanteil bis zu dreimal so hoch ausfallen! Zudem dauert die Finanzierung länger und ist risikoreicher.

Außerdem möchte sich die Bank bei der Kreditvergabe absichern und verlangt folgende Voraussetzungen:

• Die Schufa stuft Ihre Bonität als „exzellent“ ein.
• Sie verfügen über ein hohes, dauerhaft gesichertes Einkommen.
• Die zu finanzierende Immobilie befindet sich in einem guten Zustand und einer gefragten Wohngegend.

Auch wenn alle Auskünfte positiv sind, wird eine Bank in den meisten Fällen eine 110%ige Finanzierung ablehnen.  Eine 100%ige (oder oft eine 95%ige) Finanzierung übernehmen die meisten Banken dagegen gerne. Jetzt kommt es noch darauf an, wie die Bank Ihre Immobilie bewertet. Dabei kann sogar herauskommen, dass die Bank Ihr Wunschhaus niedriger bewertet, als der tatsächliche Kaufpreis beträgt.

Solange die Bank den Wert der Immobilie höher einschätzt, als die Kreditsumme beträgt, geht sie ein niedriges Risiko ein und ist bereit, den Kredit zu vergeben.  Bewertet die Bank den Wert der Immobilie allerdings geringer ein, als der Kaufpreis beträgt, wird eine 100%-Finanzierung schwierig.

Dieses Problem trat v. a. in Zeiten von Nullzinsen auf. Die Flucht vieler Anleger in Immobilienwerte ließen die Immobilienpreise in die Höhe schnellen. So haben sich die Werte für Immobilien in den letzten Jahren teilweise verdoppelt.  Jetzt, bei langsam wieder anziehenden Zinsen und immer noch hohen Immobilienpreisen, erscheinen viele Eigentumsobjekte überbewertet. Die Immobilienblase droht zu platzen und die Banken befürchten, dass heute verlangte Kaufpreise in Zukunft nicht mehr erzielt werden können. Mit dem steigenden Risiko der Banken wird es, gerade bei einer 100%-Finanzierung, schwieriger, einen Baukredit zu bekommen.

Einen Partner an Ihrer Seite

Außer einem Kredit für eine 100%-Finanzierung gibt es noch andere Möglichkeiten, den Wunsch nach einer eigenen Immobilie zu verwirklichen. Der erste Schritt in eine neu geplante Zukunft sollte gut durchdacht und sorgsam geplant sein. Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, ist der sichere Rückhalt durch einen starken Partner unverzichtbar.

Gehen Sie Ihr Vorhaben mit einem Berater durch, der sich in persönlichen Gesprächen Zeit für Sie und Ihre Pläne nimmt. Wichtig sind die realistische Planung jedes Vorhabens und eine Absicherung für das Eintreten eventueller Schwierigkeiten.

Das Ziel sollte es sein, bei Ihrem Vorhaben die Risiken zu minimieren, Vor- und Nachteile aufzuzeigen, finanzielle Reserven einzuplanen und Sie bei der Planung und Umsetzung des Projekts fachmännisch zu beraten und zu begleiten.

Einen Partner wie AFC Frahmke

Damit Ihr Traum Wirklichkeit wird!

Quellen:
https://www.afc-frahmke.de/baufinanzierung
https://www.finanztip.de/baufinanzierung/ohne-eigenkapital/